谁将定义贵阳火车站商圈发展版图?3年内难有新突破

编辑:小豹子/2018-10-02 16:25

  (赢商网贵州站 报道)一座城市的发展和交通密不可分,交通干线和交通枢纽所在之处,必然会给所在区域带来新的商机,带动板块快速升级。而作为贵阳(专题阅读)“旱码头”之一的贵阳火车站,随着高铁时代的到来,不得不面临客流减少的境地。在成都铁路局公布的2018年春运旅客发送情况中,贵阳火车站发送客流156万人次,同比减少16万人次;而贵阳北站发送旅客195万人次,同比增加38万人次。

  好在贵阳火车站并不是单纯依托交通发展的商圈,作为贵阳市传统老城区——南明区的重要组成部分,火车站商圈周边周边不仅有浙江商场、体育馆这样的城市地标性建筑群,还有许多传统的居民区。在贵州大肆进行版图扩张的碧桂园,也在火车站商圈打造了碧桂园·星作项目。

  但从当前来看,火车站商圈的商业在短期内难有大变化。鸿通城购物中心自2011年开业以来,经历过7年多时间的调整,目前已趋于稳定状态,除了小范围的调整,在商业上难有新的突破。而此前被寄予厚望的恒鹏世界,目前还处于停滞状态,未来的商业规划以及物业归属尚不明晰,根据商业从定位规划到落地执行的一般速度,预计这一区域内商业3年都不会有很大变化。

  

  (图片来自网络)

  时代机遇造就的鸿通城购物中心

  说起目前贵阳具有代表性的购物中心,鸿通城购物中心自然是绕不开的。作为贵阳市旱码头唯一的大型商业体,又处于贵阳老城区与小河区连通的主要干道之上,7年来周围都没有能与其匹敌的同类商业崛。鸿通城的成功的确有不可多得的时代机遇。

  

  但同时也不能忽略了其在商业运营上值得借鉴的地方。项目外打造的二七路小吃街,成为贵阳火车站流动客流汇聚的胜地,每天能带来过万客流;场内率先打造的贵阳购物中心首个中庭海洋馆,至今仍在贵阳购物中心中独树一帜;该项目在儿童亲子业态发展上也远远领先于贵阳其他商业,先是引进了国内知名儿童游乐连锁品牌乐悠游,而后项目又花重金打造了首个购物中心室内儿童水上乐园项目,把项目周边的家庭客群吸引于此。

  而近两年,随着鸿通城购物中心商业价值的不断攀升,该项目也呈现出一种业内人士难以理解的局面——餐饮占比越来越大,而一般商业的经营思路是在熬过培育期之后,就适当缩减餐饮和体验业态的占比,以便腾挪更多空间给坪效较高的零售业态。连鸿通城购物中心的相关负责人也笑称:“我们是非专业玩场,无规则出牌。”尽管如此,想在该项目占有一席之地的品牌依然络绎不绝。

  每一种现象的背后都有其根源。鸿通城购物中心的成功与其所处的旱码头密切相关,区位优势为项目带来了可观的人流,但也为其带来了更多不确定性——商场无法对客群进行很准确的细分,流动客群的消费具有很强的随机性,刻板的业态规划未必能满足目标客群的消费需求。但有人气的地方,餐饮消费的空间肯定是值得不断挖掘的。

  

  新项目进展缓慢 3年内商圈难有新突破

  2016年,当恒鹏世界这个项目出现在火车站商圈的时候,吸引了诸多关注的目光。在这片可开发土地资源十分紧缺的区域里,恒鹏世界似乎是一道希望之光。然而遗憾的是,两年过去了,项目工程进展尚不明晰,商业的呈现更不知何时如愿。

  据公开报道显示,恒鹏世界规划总占地面积13万㎡,建筑面积72万㎡,涵盖Shopping mall、甲级写字楼、高尚公寓、星级酒店等,未来将成为贵阳市交通中心、商业中心、人文中心、财富中心,是集商业、办公、酒店、文创、旅游、医疗大健康和立体交通站场为一体的大型城市文化商业综合体。2016年10月,恒鹏世界宣布与星力集团签约,并计划引进亚洲最大影城韩国CGV和贵州最大书城。

  2017年8月1日,碧桂园集团与贵州出版集团签署战略合作框架协议,协议明确,双方将发挥各自领域和行业的优势资源,实现强强联合、优势互补、携手共赢、共塑品牌等。当时业界盛传碧桂园或将借此介入恒鹏世界项目,并且碧桂园有意将该项目进行商业包装之后再进行资产变现,但到目前为止,也无碧桂园是否介入恒鹏世界的确切消息。而从该项目展示中心呈现的状态来看,确已暂停。但在星力集团今年上半年展示的项目规划中,仍有总面积达7万㎡的恒鹏星力城。

  

  此外,火车站商圈尚在建设中的项目仅有碧桂园·星作,但该项目只有住宅、公寓及少量商铺产品,并没有关于集中商业的规划。虽然随着城市的阶段性发展,火车站商圈不乏需要进行升级改造的区域,但拆迁成本亦不容忽视,整个城市发展都在向观山湖、花溪、白云等地延伸,贵阳北站、贵阳东站的出现也分散了贵阳火车站的大量客流,所以商圈价值的弱化在所难免。

  

  

  目前于鸿通城购物中心而言,就算进行一定的升级调整,也是由局部缓慢进行,没有足够的外力促使项目进行大力变革;而于恒鹏世界而言,即使能在2018年下半年恢复建设进度,但从商业规划到完成招商开业,也需要两到三年的潜伏期,而在这期间,火车站商圈只会小有变动,难有新突破、大提升。

  7月18日,世邦魏理仕(CBRE)在蓉发布《2018年上半年成都房地产市场回顾与展望》报告及《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》预告篇。研究报告表示,成都零售物业市场“三级商圈”格局巩固,次级商圈调整突围;区域成熟热度不断提升、零售项目的定位的异质性与租户结构的互补性提升了金融城“商圈”的气质。

  

  根据《2018年上半年成都房地产市场回顾与展望》显示,2018年上半年成都零售物业新增22.8万㎡,净吸纳量18.16万㎡,空置率为7.5%,租金每平方米每月均为376.1***,半年同比增长0.3%。

  成都零售市场的“三级划分”

  核心—凤凰彩票网(fh643.com)次级—近郊”

  《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》预告篇一文中,将成都主城区及一圈层区县的零售物业市场划分为“核心—次级—近郊”三级商业市场。核心商圈以传统春盐商圈及红星路、大慈寺板块为核心的中心区域,且覆盖成都内环中骡马市、东一环内侧部分非商圈区域。次级商圈是由中心区域外至三环路环状商业带与南延线组成的“树形”区域。近郊商圈则由原成都一圈层及三环外的区域组成。

  

  成都各圈层零售业态特征明显

  三级圈层零售业态呈逐级递减

  不同层级的商圈圈层,其业态占比也不尽相同。世邦魏理仕数据显示,成都零售业态在三级圈层呈逐级递减,核心商圈占比为44%,次级商圈缩减至34%,近郊商圈最小31%。主力店面积呈完全相反的趋势,核心商圈仅有17%面积由主力店去化,次级商圈升至31%,近郊商圈最高34%。

  随着商业的不断迭代升级,体验业态城购物中心主要业态趋势愈加明显。根据《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》预告篇一文中分析到,体验业态在三级圈层占比差异在1-2%内,意味着不同区位、不同定位的一站式购物中心都把体验业态视作不可或缺的招商环节。而餐饮业态在核心商圈占比却最高,体现餐饮作为商业业态当前组合的价值,且在不同区位条件均能得以验证。

  “三级商圈”格局进一步凸显

  市场需求排名逐年攀升

  2018年上半年,成都零售物业市场迎来多个项目开业,共计带来约23万㎡的新增供应。新开业项目核心、次级、近郊“三级商圈”各级均有分布,凤凰彩票官网(fh03.cc)也使得成都零售物业市场“三级商圈”的市场格局进一步凸显。

  随着成都商业市场的繁荣发展、成都国际影响力及城市国际化发展思路的影响下,成都零售物业市场相关指标在中国乃至全球市场的排名逐年攀升。据世邦魏理仕最新发布的《How Global is The Business of Retail》报告显示,成都在国际品牌渗透率榜单中位居全球第19位。

  上半年,零售和餐饮业态仍为市场需求的主动力,其中服饰类品牌新增需求持续领先。市场录得Champion首进成都,Danhem西南首店进驻远洋太古里。国际餐饮品牌与网红品牌持续加持成都市场,Wagas新店进驻仁恒置地广场,喜茶落户IFS和万象城。同期,更多品牌携快闪店亮相成都,例如Chanel Coco Game Center、Armani Box等。统计层面,全市购物中心首层平均租金较2017年末上涨0.3%,报376.1元每月每平方米;零售物业市场空置率较2017年末下跌0.5个百分点,报7.5%。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示:“未来市场,新兴的体验业态是开发商追逐的重要目标,更加多元化的互动体验提升购物过程中的乐趣感与体验感,同时也对商场的硬件设施及功能分区提出更高要求。”